235.◆祭祀公業未能釐清權屬土地代為標售涉及分割登記再為標售及土地估價作業相關疑義

有關主管機關依土地地籍清查類別，以整批、分筆方式代為標售，究應以土地合併標售為原則，或考量各筆土地占有情形分開標售1節，按祭祀公業未能釐清權屬土地代為標售辦法(以下稱本標售辦法)第3條規定：「直轄市或縣（市）主管機關應依土地地籍清查類別，以整批、分筆方式代為標售。但得視土地實際使用情形，以分批、分筆方式為之。一筆土地有部分標售必要者，直轄市或縣（市）主管機關應囑託登記機關辦理分割登記後代為標售。但分割土地應符合相關法令規定，並不得造成畸零狹小不合使用規定情形。」鑒於祭祀公業清理土地眾多及現實狀況之考量，故清理類別以整批標售為原則，但得視土地實際使用情形予以調整。倘有占有情形，標售機關得視個案情形及需要，並參考其個別基地條件(如面積大小、共有人情形、占有使用現況及有無符合其他順序優先購買權人等)，暨衡酌占有人購買意願、購買土地範圍、分割後土地是否符合相關法令規定(如是否符合建築或耕地之最小基地面積)，及對分割後殘餘土地之利用影響(如是否顯為無法利用或土地價值顯予減少)等因素綜合評估。如經審認宜先辦理分割登記再為標售者，得依地籍測量實施規則第205條第1項第10款及本標售辦法第3條規定，囑託登記機關辦理土地分割複丈量及分割登記後再行標售。

有關都市更新容積獎勵部分是否應納入訂定底價考量1節，按不動產估價技術規則第3條規定：「不動產估價師應經常蒐集與不動產價格有關之房地供需、環境變遷、人口、居民習性、公共與公用設施、交通運輸、所得水準、產業結構、金融市場、不動產經營利潤、土地規劃、管制與使用現況、災變、未來發展趨勢及其他必要資料，作為掌握不動產價格水準之基礎。」、第17條規定：「估價報告書之事實描述應真實確切，其用語應明確肯定，有難以確定之事項者，應在估價報告書中說明其可能影響勘估標的權利或價值之情形。」是以，倘都市更新容積獎勵之影響因素確屬能實現，即應於估價作業時予以考量；如該影響因素尚不確定，則應於估價報告書中說明其可能影響價值之情形，以資明確。

有關祭祀公業土地估價作業是否訂有標準及由估價師綜合鄰近地區之商業效益等進行評估是否妥適1節，現行不動產估價技術規則已規範相關估價方法，故不動產估價師辦理祭祀公業土地估價作業，應依該規定辦理。另按本標售辦法第5條規定，查其立法意旨係在規定該標售底價應參酌標售當時之市場行情訂定，故各直轄市、縣(市)政府於自行辦理上開底價之查估時，得依現行相關地價查估規定，則以適當方式，辦理標售土地之市價查估作業。   

(內政部103年6月4日台內民字第1030180328號函)(祭祀公業第五十三條、第五十四條)